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长跑者罗康瑞

发布时间:2019-10-13 03:28:19 编辑:笔名

“长跑者”罗康瑞

●刘 雁 “历史学家说它看上去旧意浓浓,说它有别样的风华,作家们说它是上海的一个童话,经济学家说它提供了2093个就业岗位。”这是作家凌志军在《变化》一书中对上海新天地的描述。 大凡到过上海的人都知道新天地

,却鲜有人知道它的缔造者——瑞安房地产主席罗康瑞。这个温文尔雅的香港商人当初可能并未想到,新天地能让他一炮走红,并成为多少年来城市旧改试图超越的范本。 1999年1月,罗康瑞不顾董事会反对,开始改造上海老弄堂的冒险之举,瑞安集团上上下下都说“老板疯了”,谁也不知这位将一半的资产赌在上海的香港商人的心思。 然而,2001年竣工的上海新天地表明了旧城改造的另一种可能:文化、历史和商业如何很好地结合。有人评价说,“它不是纯粹去旧建新的商业主义,也不是单纯的牺牲商业的保护主义。” 最终,新天地成为与外滩、徐家汇齐名的上海地标,也让罗康瑞一战成名。尽管瑞安集团在香港地产界只能算是后起之辈,但据说连像李嘉诚和郭炳湘这样的地产大亨见到罗康瑞,也会拍拍他的肩膀称:“罗康瑞,你行啊,你有眼光,这么早到上海去投资。” 罗康瑞将资产押宝内地并非一时兴起,他从上世纪80年代便开始到内地调研,并展开了长达20余年的马拉松赛跑。他见证了中国地产业疯狂的增长,也结识不少一夜暴富的地产商,却依旧坚持不赚快钱的理念。 比起100米冲刺,他似乎更擅长马拉松式的长跑。不管是商场,还是官场,抑或是情场,他都是个长跑高手。长跑需要耐得住寂寞,需要蕴蓄体力以备必要的冲刺,需要抵制太多路途中的诱惑,需要修炼被人超越时的平和心境。 而这一切又拜赐于早年的经历。创业初期,罗康瑞曾连续四年依赖安眠药才能入睡,“因为自己经验不够,所以很紧张,睡不着,这些经历虽然很痛苦,但是真的很宝贵,我知道做事情是怎么样的过程”,他向腾讯财经讲述,“要是没有经历过那一段,今天那有那么容易去管理一个大的集团或者做这些判断”。 长跑企业 1948年出生的罗康瑞,是香港地产大亨罗鹰石的9个子女之一,排行第四。然而,他并非父亲的当然继承人。虽出身富贵,但自幼被父亲严加管教。 每逢周日,罗鹰石便会带上家里所有的孩子,穿梭于香港的大街小巷,视察建筑工地。这位富家子弟在15岁那年便被父亲送往澳大利亚求学。为了锻炼他的吃苦精神,罗鹰石甚至要求儿子乘船13天赶赴澳大利亚。在澳洲的6年里,父亲没有给过他一分钱,全靠自己打工。 回国后几经折腾,罗康瑞从父亲罗鹰石手上获得有息贷款10万港元,开始了艰难的创业之旅。然而,他的雄心在这个商业极度发达的都市似乎没有用武之地,毕竟要超越那些实力雄厚的地产大鳄实在太难。 直到1984年,罗康瑞才显示出他的与众不同之处。在一些香港商人纷纷筹备移民计划时,罗康瑞则决定北上考察内地市场。 早期的接触不仅让他对内地的广阔市场萌生兴趣,也开始编织在大陆的“关系”。从1994年开始,瑞安建业向中国西南部的水泥厂大举投资。罗康瑞还通过另一家公司——瑞安房地产——建造了自己的旗舰开发项目新天地。 罗康瑞绝不是唯一在中国内地房地产领域如此大举投资的人。但是,他把自己这么多财富建在中国内地,却非同寻常。从长远来看,当年他这一决策无疑是明智的。如今,那些觊觎内地市场的港资房企也只能望尘莫及。 当房地产行业遭遇严苛的宏观调控时,不少开发商纷纷叫嚷“中国房地产的黄金十年已经过去”,而罗康瑞则表达了不同的看法,他认为,粗放式的增长模式已经过去,未来拼的是设计和质量,他仍然相信这个行业未来会越来越好,正如他所说,投资房地产不是今天做明天卖,因而即便在调控之下,公司也会以积极的心态去开发新项目。 与其他港商相比,罗康瑞打造长跑企业还突破了家族企业的管理理念。去年的一则公告引发了外界无数遐想。罗康瑞辞去了瑞安房地产行政总裁的职位,仅在集团担任主席职务。而他一手培养起来的李进港走马上任,成为公司新任行政总裁。 曾在瑞安房地产事必躬亲的罗康瑞,如今决定放权回到瑞安集团中运筹帷幄。对于接班人的培养,他向腾讯财经表示,虽然也希望子女可以继承父业,但会尊重他们的选择,“如果勉强来做,对公司、对他们都不公平。” “个人色彩颇浓”,这是业内人士对罗康瑞旗下瑞安系的一致评价。然而,他最希望的是,褪去个人色彩以后,公司能够更好地发展。“变化调整是必然会发生的,但是我现在希望到一天我自己不主政的时候,公司做的比我在位的时候更好,我是非常开心的。” 香港中文大学教授范博宏曾研究了1987年到2005年间发生在香港、新加坡和台湾的217个家族继承案例。他发现,在企业所有权和控制权发生代际变更的前5年和后1年,经市场指数调整的公司股价平均下跌了56%。 也许正是由于罗康瑞出身于富商家族,早已领悟到家族企业的种种弊端,在面临接班人这一问题时,才得以如此坦然。而最近头疼的新鸿基郭氏兄弟在面临权力争夺时的剑拔弩张,多少让人感慨家族企业的潜在风险。 时至今日,罗每天仍工作超过十小时,他似乎很享受工作的乐趣。“我的目标是能够做像新天地这样的项目,能够做这些项目我觉得非常有满足感。” 与万科、恒大等内地龙头房企快速周转、现金为王的策略不同,多年以来,罗康瑞一直秉持不赚快钱的理念,他内心里更渴望做像新天地这样的产品

,因为“长期来说这些项目的价值是不可替代的。” 缺乏爆发力 如今,出现在公众场合的罗康瑞喜欢穿一身改良的中山装,戴着眼镜,花白头发,笑容可掬。相由心生,他并不是一位个性张扬的企业家。 也正是由于这种平和而谨慎的个性,让他从未试图赚快钱,但另一方面,也让他所领导的企业似乎缺乏一些狼性和爆发力。 从1996年以来,瑞安房地产开始进行回报周期漫长的大地块商业地产开发。虽然土地价格低廉,且长时间的培养为公司带来了超预期的回报,但其所面临的挑战也不容忽视:前期投入大,周转比较慢,资金回流速度慢。 在一些投资人看来,瑞安开发速度太慢,开发周期太长,并且每开发一个项目都在上面沉淀过多的不动产物业,就等于将大部分利润囤在那里。 更有分析师指出,瑞安房地产计划2012年总楼面面积每年新增超过100万平方米,就目前来说,压力还是非常大的。 至今,新天地已在全国多个城市加以复制开发,这其中包括武汉、重庆、佛山等。然而,随着商业地产竞争日趋白热化,不少开发商开始觊觎城市旧改项目的蛋糕。尽管瑞安有成功的案例,但地方政府在选择开发商时可能面临的诱惑会更多,那些廉价拿地的日子已经一去不复返。 另一方面,不容忽视的还有拆迁成本的剧增,对于执着于旧城改造和烂尾楼项目的瑞安系而言,无疑是前景迷雾重重。据罗康瑞介绍,在筹建上海新天地中,43天动迁了3800户——这在今天几乎是不可能完成的重任。 他也坦承,“今天要动迁非常困难,钉子户现在很多是契约化了”。谈及转型的方向,罗康瑞隐约透露,未来会考虑做一些小型的项目,加快资金的回笼。目前瑞安房地产所做的项目都在100万平方米以上。 而当上海新天地成为经典后,下一个新天地在那里似乎都难以逾越,这也是接班人所面临的巨大挑战。 粉红商人 香港工商界送给罗康瑞“粉红商人”的称号,赞其与政府的关系处理得当。卸任行政总裁后的他似乎变得更忙碌了,他频繁地出入内地高端论坛和会议,或担任讨论嘉宾,或客串主持,又或者,静静地坐在台下,认真地倾听台上的讨论。 他告诉腾讯财经,“现在国际形势太复杂了,我还是要带领董事局抓战略。我希望听听其他的行业专家的看法,才能够帮助我看清楚、看透形势,才可以做出这个判断。” 当然,参加论坛的另一层含义是可以与内地的官员经常照面和交流,这或许也是影响他判断的重要因素之一。 2002年11月,罗康瑞当选全国工商联副主席,2003年,他被列入胡润版中国百富榜“中国房地产影响力人物五十强”第七位。 罗自称从上世纪80年代起开始“研究政治”,并从1985年起至1990年任香港基本法咨询委员会委员,这5年对他的商业活动影响很大。 虽然他并不认为自己是“关系王”,但这些从政的经历无疑成为他的宝贵财富,“我比较了解内地在做这些政策跟决定的过程是怎么样的,所以我现在跟这些官员、干部打交道是非常容易的,完全明白他们怎么看事情,怎么做事情。”他说。 谈及与政府打交道的秘诀,他笑称,其实最好的招数就是做这些项目真的是为这个城市去设计、去推动,而不是从自己开发商的角度。为此,瑞安内部一直有一个口号“配合政府促繁荣,社会进步我发展”。 他认为政府与开发商可以实现共赢,“经济增长跟房价是挂钩的,要是这个地方经济增长好,我们肯定有受益的,我们在做这些项目,就是能够支持这个地方增长他们的经济”。 爱情长跑 近两年来,罗康瑞频频携妻出席内地各种大型论坛。谈及太太朱玲玲,他的脸上荡漾着幸福的笑容,“我太太很支持我,她愿意陪我去不同地方,我的工作太忙,有时候也会觉得对她很抱歉,幸好她喜欢摄影,有花有草就很开心了。” 他笑着说,由于太太朱玲玲的名气太大,自己行在街头有时会都会被人称为“朱先生”,到内地参加活动时,也会常常被问及太太的情况,“好像关心她超过了关心我呢

,”说完后,他有些不好意思地笑了。 2008年11月27日,罗康瑞与苦恋八年的朱玲玲终于结婚,给这段爱情长跑画上了圆满的注脚。有“最美丽港姐”之称的朱玲玲是霍震霆的前妻,并育有霍启刚、霍启山和霍启仁三个儿子。 在结婚同日,罗康瑞即向港交所申报朱玲玲太太身份,朱玲玲即时可共同拥有罗康瑞的46亿身家。这在当年,一度成为商界和娱乐界的佳话。 对于财富,罗康瑞认为并非人生最重要的目标,“最重要的其实是自己的健康和家庭

,还有做一些有意义的事情,你就会觉得生命是有意义的,很多有钱人其实生活是很空虚的,钱买不了快乐,买不了他的健康。” 一直以来,罗康瑞都秉持不赚快钱的理念,他说自己从未尝试过赚快钱,也鲜有尝试炒卖土地和卖股票。 他在访谈中表示,“自己炒卖股票是有,但是不成功,一方面是没有这个时间专注做炒卖股票,炒卖土地不是我要做的事情,我觉得炒卖土地是不太公平的,当然做开发的最主要赚钱还是在土地的涨价,但是最重要是你要加入规划设计来提高价值。” 为什么要有公司经营要旨?他指着办公室墙上的装帧精美的“公司经营要旨”告诉我们,这就是瑞安公司的“框框”,这其中有很多都是他一字一句琢磨出来的,包括对利润的理解以及管理哲学。 ——摘自《环球人物》 《中国国门时报》

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